La Sala de lo Civil equipara las comisiones de novación hipotecaria a las de apertura y subrogación y rechaza que el banco deba acreditar individualmente cada servicio prestado para justificar su cobro.
El Tribunal Supremo ha dado un paso más en la delimitación de las comisiones bancarias asociadas a los préstamos hipotecarios. En su Sentencia 1653/2026, de 27 de octubre (ROJ: STS 4359/2026; ECLI:ES:TS:2026:4359), la Sala de lo Civil analiza la validez de una comisión cobrada con ocasión de la modificación de un préstamo hipotecario.
El caso partía de dos préstamos hipotecarios suscritos con Caja Rural de Navarra. Posteriormente, en 2011, se formalizó una novación del primero mediante la que se incorporaba una nueva prestataria y se liberaba a dos avalistas. La entidad cobró por esta operación una comisión de novación de 400 euros.
La Audiencia Provincial había declarado nula esta comisión al considerar que la entidad no había demostrado suficientemente la prestación efectiva de los servicios que pretendía remunerar. El Tribunal Supremo, sin embargo, corrige este criterio.
¿Qué dice el Supremo?
La clave está en la naturaleza de la comisión. Para el Tribunal Supremo, la novación modificativa presenta claras analogías con las comisiones de apertura y de subrogación. En las tres operaciones existe una actividad relacionada, entre otras cuestiones, con el análisis de la solvencia del deudor inicial o de quienes posteriormente pasan a ocupar esa posición.
Por ello, el Supremo considera que los criterios jurisprudenciales establecidos para valorar la validez de la comisión de apertura pueden aplicarse también a las comisiones de subrogación y novación. La consecuencia es relevante: no resulta necesario que el banco pruebe de manera individualizada cada uno de los concretos servicios realizados para justificar la comisión.
Esta conclusión no significa, sin embargo, que cualquier comisión de novación sea automáticamente válida. Su legalidad deberá examinarse conforme a los requisitos que la jurisprudencia ha establecido para este tipo de comisiones y, particularmente, a las exigencias aplicables en materia de transparencia y protección del consumidor.
¿Por qué importa esta sentencia?
La decisión aporta mayor seguridad jurídica a una cuestión con evidente trascendencia práctica. Una modificación hipotecaria puede producirse por muchas razones: incorporación o salida de prestatarios, modificación de garantías o alteración de determinadas condiciones financieras.
Además, la Sala confirma expresamente una línea ya iniciada en su Sentencia 1423/2026, de 15 de septiembre, por lo que la resolución tiene interés más allá del litigio concreto: consolida el criterio del Supremo sobre la naturaleza jurídica de este tipo de comisiones.
Para las entidades financieras, el pronunciamiento reduce el riesgo de que una comisión sea anulada exclusivamente porque no se haya probado separadamente cada actuación realizada. Para los consumidores, en cambio, la sentencia recuerda indirectamente que el verdadero debate no debe centrarse únicamente en si el banco puede demostrar cada tarea concreta, sino en si la comisión y la cláusula que la establece cumplen los requisitos jurídicos exigibles.
Una resolución relativamente discreta, pero con consecuencias prácticas importantes para un ámbito especialmente litigioso de la contratación bancaria.
Referencia: STS 1653/2026, Sala de lo Civil, 27 de octubre de 2026. ROJ: STS 4359/2026. ECLI:ES:TS:2026:4359.
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